La empresa Capitalis S.A. fue una de las grandes protagonistas del desarrollo inmobiliario que se vio en Asunción, desde hace más de diez años. La empresa, propietaria de las licencias del World Trade Center, creó todo un nuevo eje corporativo en la ciudad, y actualmente está trabajando por replicar tal éxito en Ciudad del Este. Víctor Cálcena, director de la compañía, nos habla sobre el impacto que tendrá este proyecto y opina sobre el futuro del sector.
Desde el primer boom inmobiliario, ¿cómo fue creciendo y sosteniéndose el desarrollo del sector inmobiliario en Paraguay?
El primer boom inmobiliario comenzó en Asunción entre los años 2005 y 2008. Para hacer un correcto análisis del desarrollo del sector inmobiliario es necesario separar los diferentes productos, porque hay que entender que las oficinas tuvieron una lógica, los departamentos tuvieron otra, y así sucesivamente.
En nuestro caso, el sector de oficinas, con el cual nosotros hemos trabajado durante los últimos 15 años, arrancó con la idea de generar un nuevo eje corporativo en Asunción, ya que a finales de los ‘90 muchas empresas empezaron a abandonar el centro histórico de la capital por una cuestión de movilidad, ubicándose más cerca de las zonas residenciales, pero sin hacerlo en un lugar preparado para recibirlas.
Entonces, el mercado de los edificios de oficinas empezó a verse afectado, ya que la gente comenzó a usar casas como sedes de empresas, y en algunos casos en zonas semi-residenciales y con problemas de patente comercial. Con esto se generaba toda una distorsión con respecto al tema de las oficinas, así que por el 2006 nosotros propusimos la creación de una nueva centralidad donde puedan ubicarse cómodamente las oficinas corporativas.
Entendimos que la Avenida Aviadores del Chaco, por sus distintas características, era el lugar adecuado para poner en marcha este proyecto, ya que esta vía estaba cerca del aeropuerto, había hotelería, entretenimiento, servicios de comida, etc. De esa manera comenzamos a construir edificios, convocando a inversores interesados en diversificarse, para que compraran metros cuadrados dentro de nuestra construcción, y después alquilaran dicho espacio a las corporaciones.
En la última década, y un poco más allá, se presenció un dinamismo importante dentro del sector inmobiliario. En la actualidad, se prevé un crecimiento similar en nuevos puntos geográficos, especialmente mientras observamos la próxima inauguración de un nuevo World Trade Center, en Ciudad del Este.
El alquiler de oficinas tiene una característica muy interesante por sobre el alquiler de departamentos, y tiene que ver con el hecho de que los inquilinos son empresas que se quedan muchos años y no requieren un seguimiento o ayuda adicional como pasa con los inquilinos de departamentos.
Bajo esta lógica hemos concretado varios emprendimientos acá en Asunción, siendo uno de los últimos el World Trade Center, desarrollando muchísimos metros cuadrados para oficinas en todos estos años, y hemos logrado, junto a otros jugadores locales e internacionales que Aviadores del Chaco se consolide como el nuevo eje corporativo.
La diferencia entre el momento en el que comenzamos y este es que en aquella época había una demanda gigantesca, y actualmente, en casi ningún edificio de la zona hay vacancia. Ahora estamos reorganizando la oferta que comenzó en el 2015 y con el tiempo se irá ordenando más. Una característica muy importante de las inversiones que se fueron dando durante todo este crecimiento tiene que ver con el hecho de que muchas fueron obra del capital extranjero.
¿Sigue siendo el rubro inmobiliario uno con importante recepción de inversión extranjera?
El mercado inmobiliario, sobre todo en viviendas y oficinas, tuvo una característica muy particular en Paraguay durante los últimos 10 años: casi toda la financiación de los desarrollos que se generaron se hizo a través de ventas en pozos o durante la etapa de construcción. El sistema financiero, por ende, terminó participando poco y nada de estos procesos de crecimiento.
En todo ese modelo, calculo que alrededor de dos tercios de esa inversión vino de afuera, principalmente de Argentina, Brasil y Uruguay, que fueron los principales países interesados, de los que llegó mayor inversión para estos emprendimientos.
Las coyunturas y las expectativas eran bastante distintas, cuando arrancan estas olas en sectores como el inmobiliario, al comienzo generan rendimientos muy altos, y luego de eso se va creando una meseta hasta que se alcanzan niveles más normales y estables. Creo que mucha gente llegó de afuera durante una etapa en la cual los rendimientos eran extraordinarios.
Hoy los rendimientos continúan siendo buenos en el sector, pero ya se están acercando a los niveles que uno está más acostumbrado a ver, y eso en parte desalienta un poco esos flujos que en un momento determinado fueron muy intensos. A pesar de eso, por las características de nuestro país y nuestra estabilidad macroeconómica, seguimos siendo una nación que está en la mira de muchos inversores de afuera.
¿Los desafíos actuales difieren de los iniciales?
En realidad, cambió todo. Capitalis fue pionera en el impulso de la figura del desarrollador inmobiliario, como articulador de los participantes como constructores y compradores. Con el tiempo, todos hemos aprendido más de esta figura.
Hemos aprendido también a ser más precisos en cuanto a la lectura de lo que el mercado quiere. En Paraguay, muchas veces, es un problema la falta de información en ciertos rubros del mercado, por lo cual nos vemos obligados a actuar basados en la intuición y nada más. El negocio inmobiliario requiere información para trabajar bien, según segmentos y productos específicos, y en esto se avanzó bastante.
“El negocio inmobiliario requiere información para trabajar bien, según segmentos y productos específicos, y en esto se avanzó bastante. ”
¿Qué oportunidades se abren con el nuevo complejo edilicio que se abrirá en Ciudad del Este?
Nosotros, como Capitalis, tenemos a nuestro cargo tres licencias del World Trade Center: la de Asunción (la que adquirimos inicialmente), la de Ciudad del Este y la de Encarnación. Luego de esta adquisición, buscamos en dichas localidades las tierras necesarias para ejecutar los futuros emprendimientos.
En el Este tenemos una propiedad de 30.000 metros cuadrados sobre la ruta que va a Hernandarias, a unos 200 metros del puente sobre el Río Acaray. En ese lugar hemos iniciado hace poco la construcción de la primera torre de oficinas, que será de 12 pisos con un estándar de 120 metros cuadrados, que es lo que nos ha funcionado muy bien en Asunción y que creemos que es lo que el mercado quiere.
Nos ha sorprendido mucho que la gente que ya ha adquirido su espacio en este emprendimiento es gente que ya lo va a usar, no que solo busca invertir. Creo que nosotros estamos marcando un hito dentro del negocio inmobiliario con esto, en lo que se refiere a oficinas corporativas en Ciudad del Este.
Estamos desarrollando una nueva centralidad en la zona donde estamos trabajando, de la misma manera que hicimos en Aviadores del Chaco. Creemos que, de acá a cinco años, este proyecto se convertirá en el parque corporativo más importante de Ciudad del Este.
Hemos tenido mucho cuidado en que la gente del lugar se apropie del proyecto, y la respuesta que hemos tenido ha sido excelente.
Tenemos pensado entregar la primera torre en seis meses, más o menos en julio o agosto de este año, y eso tendrá, a nivel de planta baja, una zona comercial, donde habrá 13 locales, de los cuales la mitad ya están vendidos. Los siguientes niveles tendrán cuatro oficinas de 120 metros cuadrados que pueden usarse enteros o por partes. Ya está confirmado que dentro del predio también se construirá el showroom de BMW.
Una vez que terminemos la primera torre nos planteamos comenzar ya la segunda. A largo plazo, queremos comenzar la construcción del World Trade Center de Encarnación.
Considerando el actual contexto empresarial y económico, ¿cuáles son las expectativas del sector?
La zona de Ciudad del Este se vio muy afectada el año pasado, debido a cuestiones locales y de la economía en general. No obstante, no percibo que, en Asunción, el rubro de oficinas se haya resentido demasiado por la situación económica.
Creo que el año pasado fue complicado, pero no definitivo; no generó cambios radicales, fue, simplemente, un periodo difícil que todos esperamos que sea compensado por este año nuevo.
De manera característica, el negocio inmobiliario tarda un poco en “despertarse” – y normalmente lo hace durante una etapa de bonanza económica – pero luego se sostiene ante distintos contextos; de esta forma, no se ve muy afectado por la coyuntura.